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Guia · dinheiro do contrato
Kaution: a caução, e o que a lei garante
É o maior desembolso de uma vez na hora de alugar, e é onde mais se paga a mais
por não conhecer a regra. O §551 do BGB — o Código Civil alemão — dá três
garantias ao inquilino, e as três costumam passar em branco.
1. O teto são três aluguéis — e é o aluguel seco
A caução não pode passar de três vezes o aluguel mensal. A palavra que importa
está no texto da lei: o cálculo é sobre a Kaltmiete — o
aluguel sem as despesas de condomínio e serviços (Betriebskosten,
Nebenkosten) —, não sobre a Warmmiete, que é o
total que você paga por mês.
A diferença é dinheiro de verdade. Num apartamento de 950 € de
Kaltmiete mais 250 € de Nebenkosten:
| Cálculo | Base | Caução |
|---|
| Correto, pela lei | 950,00 € | 2.850,00 € |
| Sobre a Warmmiete (não vale) | 1.200,00 € | 3.600,00 € |
São 750 € cobrados sem base legal. Uma cláusula de contrato que peça mais que
o teto não vale na parte que excede — o resto do contrato continua de pé.
2. Você tem direito a pagar em três parcelas
O §551 dá ao inquilino o direito a "drei gleichen monatlichen Teilzahlungen" — três
parcelas mensais iguais. A primeira vence no começo da locação; as outras duas junto com os
aluguéis dos dois meses seguintes.
Isso é um direito, não uma concessão do locador. Ele não precisa concordar,
e um contrato que exija a caução inteira à vista não afasta a lei. No caso acima, são três vezes
950,00 € em vez de 2.850,00 € de uma vez — e num primeiro mês na Alemanha, com
mudança e mobília, essa diferença é o que decide se dá para alugar.
3. O dinheiro não é do locador, e os juros são seus
A lei obriga o locador a manter a caução separada do próprio patrimônio. Não é
formalidade: é o que protege o seu dinheiro se ele quebrar. E o rendimento
(Zinsen) pertence ao inquilino — soma à garantia e volta
com ela no fim.
Na hora de sair
A devolução não é imediata, e isso é legítimo: o locador pode reter uma parte enquanto a conta
de Nebenkosten do último ano não fecha. O que não é legítimo é reter sem
dizer por quê.
Faça o protocolo de entrega, nas duas pontas.
O Übergabeprotokoll é o documento que descreve o estado do imóvel, assinado
por locador e inquilino. Fotografe tudo ao entrar e ao sair, com data. É a única prova de que um
dano já estava lá — e é sobre danos que a caução é retida.
O que não é Kaution
Se você entrar num apartamento por repasse (Nachmieter), pode aparecer
uma Abstandszahlung — um valor pedido pelo inquilino
anterior por móveis ou pela cozinha instalada. Isso não é caução, não tem teto legal e não volta.
Trate como uma compra: veja o que está levando e negocie o preço.